Il mercato degli affitti brevi in Italia continua a crescere, ma con esso aumentano anche gli obblighi legali e fiscali per proprietari e host. Nel 2025 sono entrate in vigore nuove normative per garantire maggiore trasparenza e sicurezza nel settore. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cosa prevede la legge e quali sono gli adempimenti necessari per operare in regola.
Obblighi di comunicazione alle autorità
All’interno di questa categoria possiamo rintracciare due obblighi di tipo differente.
Il primo obbligo riguarda quello relativo alla richiesta del CIN, codice identificativo nazionale, e del CIR ((Codice Identificativo Regionale). Entrambi sono codici alfanumerici che identificano l’immobile rispettivamente a livello regionale (il CIR) e nazionale (il CIN). Dal 1 gennaio 2025, è diventato obbligatorio possedere ed esporre anche il CIN.
Mentre le procedure per la richiesta del CIR possono differire da regione a regione, il CIN può essere richiesto accedendo alla piattaforma BDSR (Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive) e inoltrando la pratica completa di tutti i dati e le informazioni richieste.
Una volta ricevuto, il CIN deve essere sempre esposto all’interno dell’immobile per una maggiore trasparenza nei confronti degli ospiti.
Il secondo obbligo riguarda invece la comunicazione delle generalità degli ospiti.
Come abbiamo illustrato anche nell’articolo Come gestire efficacemente il check-in e il check-out negli affitti brevi l’host o proprietario dell’immobile deve necessariamente effettuare il riconoscimento delle persone che sta ricevendo, richiedendo i loro documenti e dati anagrafici. Questi dovranno poi essere registrati nel portale della Polizia di Stato Alloggiati Web: entro le 24 ore successive all’arrivo per soggiorni di più di un giorno, nell’immediatezza dell’arrivo per soggiorni inferiori alle 24 ore.
Anche in questo caso, la mancata comunicazione può essere motivo di sanzione.
Obblighi fiscali per affitti brevi
Tra gli obblighi burocratici per affitti brevi rientra anche la necessità di dichiarare i redditi provenienti dall’attività di affitti a breve termine, o cosiddetti redditi da locazione.
A questo proposito, è possibile scegliere tra due regimi fiscali differenti sulla base della tipologia di attività (se più o meno di stampo imprenditoriale).
- Nel regime di cedolare secca (la più conveniente in caso di privati) è prevista una tassazione sostitutiva del 21%.
- In caso di regime imprenditoriale, si può essere assoggettati o al regime forfettario oppure al regime ordinario (tenendo in considerazione, tra le altre cose, anche la parte dei ricavi). Nel caso del regime forfettario, il reddito imponibile viene calcolato applicando alla somma dei ricavi il coefficente di redditività (che cambia da attività ad attività); nel caso del regime ordinario, la tassazione segue le aliquote progressive IRPEF.
Con l’intensificarsi delle attività di locazione a breve termine l’Agenzia delle Entrate ha conseguentemente aumentato i controlli incrociati al fine di individuare (e sanzionare) eventuali irregolarità.
Privacy e GDPR: regole affitti brevi
Abbiamo già affrontato il punto degli obblighi di comunicazione tra le regole degli affitti brevi. Queste norme obbligano gli host e i proprietari a trasferire una serie di informazioni sulle generalità degli ospiti alle strutture competenti, per questioni di sicurezza.
Naturalmente è necessario che questi dati vengano utilizzati seguendo leggi specifiche, nel rispetto del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (GDPR):
- bisogna informare gli ospiti sul trattamento dei loro dati personali;
- bisogna conservare i dati unicamente per il tempo necessario;
bisogna adottare misure di sicurezza idonee per proteggere le informazioni raccolte ed evitare una fuga di dati.
Obblighi burocratici affitti brevi per gli immobili
Agli obblighi cui sono sottoposti proprietari e host di case per affitti brevi si aggiungono quelli relativi all’immobile o agli immobili coinvolti, con la normativa in materia che periodicamente si esprime in proposito (nel gennaio 2025, con la stessa circolare che aveva introdotto l’obbligatorietà del CIN, la legge si è espressa anche relativamente alla presenza di rilevatori ed estintori).
Per garantire la sicurezza degli ospiti infatti (oltre che per tutelare l’immobile stesso), è previsto che la struttura destinata ad affitto a breve termine abbia:
- rilevatori di gas e monossido di carbonio, dove quelli di monossido devono essere installati anche nel caso di immobile alimentato solo a corrente elettrica;
- estintori portatili certificati, installati in punti visibili;
- impianti elettrici e del gas anch’essi certificati e a norma.
Queste poche ma fondamentali imposizioni sono importanti per salvaguardare in particolare il benessere del visitatore, e per rendere il suo soggiorno piacevole oltre che sereno.
Non basta però: un altro obbligo fondamentale riguarda quello dell’esposizione del CIN all’interno dell’immobile, a partire dal campanello o citofono: una mancanza in questo senso comporta una pena pecuniaria, che può essere anche molto salata!
Semplificare gli obblighi dei proprietari per affitti brevi: affidarsi agli esperti
Abbiamo visto quindi come gli obblighi di legge per i proprietari di immobili destinati ad affitti brevi siano tanti, di diversa natura e tipologia, dagli obblighi più legali a quelli burocratici. Alcuni di questi adempimenti richiedono skills di natura tecnica, oltre che il tempo necessario per la gestione. Tempo che non tutti possono avere!
Per questo esiste il servizio di property management di Host Hero: un team di professionisti che si fa carico di tutti i passaggi normativi previsti nella gestione di immobili destinati ad affitti brevi. Grazie a Host Hero puoi dire addio anche alla fiscalità, perché possono occuparsi anche del calcolo e del pagamento delle imposte statali!
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Fonti:
Normativa e procedura per ottenere il Codice identificativo nazionale (CIN)
